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| 근저당 해지 방법, 말소 비용 셀프등기 절차 채권최고액 계산 |
🏠 근저당 해지·말소·셀프등기·채권최고액 · 2026 최신 기준
📌 근저당 설정·해지 10초 요약
- 근저당 설정이란: 부동산을 담보로 대출 시 채권자가 우선 변제권을 확보하는 등기 절차
- 채권최고액: 실제 대출액의 120~130%로 설정 (이자·비용 포함)
- 설정비용: 등록면허세(채권최고액 0.2%) + 지방교육세(등록세 20%) + 법무사 수수료
- 해지(말소) 주의: 대출 상환 후 자동 말소 안 됨 — 반드시 직접 신청!
- 셀프 말소 비용: 등록면허세 6,000원 + 수수료 15,000원 (법무사 대행 10~30만원)
- 온라인 신청: 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)
- 전세 계약 시: 선순위 근저당 합계가 집값 50% 초과 시 주의
근저당 설정 해지 방법, 가장 많이 찾는 질문 TOP 3
TOP 1
근저당 설정이란? + 채권최고액 계산
근저당 설정은 집주인이 은행이나 금융기관에서 돈을 빌릴 때, 해당 부동산을 담보로 제공하는 것입니다. 대출을 갚지 못할 경우 은행이 해당 집을 경매에 넘겨 대출금을 회수할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
📐 채권최고액 계산 공식
채권최고액 = 실제 대출액 × 120~130%
대출 1억원 시
1억 2천만원
채권최고액 (120%)
대출 3억원 시
3억 6천만원
채권최고액 (120%)
💡 등기부등본에 실제 대출액보다 크게 보이는 이유 — 이자·연체이자·경매비용 포함해서 설정
TOP 2
근저당 설정비용 — 항목별 계산
| 비용 항목 | 계산 기준 | 예시 (채권최고액 1.2억) |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액의 0.2% | 240,000원 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% | 48,000원 |
| 인지세 | 대출액 기준 차등 | 150,000원 |
| 법무사 수수료 | 지역·법무사마다 상이 | 10~30만원 |
| 합계 (예상) | — | 약 45~70만원 |
💡 정확한 계산: 부동산계산기.com 등기비용 계산기 이용 / 2026년 국민주택채권 할인율 약 14.68% 급등으로 실질 부담 증가
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근저당 해지 방법 — 셀프 말소 7단계
🚨 은행은 차주의 요청 없이는 결코 스스로 말소 절차를 밟아주지 않습니다. 대출 다 갚았다고 자동 말소 안 됩니다!
💰 셀프 말소 비용
약 21,000원
등록면허세 6,000원
+ 수수료 15,000원
🏦 법무사 대행 비용
10~30만원
은행 법무사 또는
개인 법무사 선택
📋 셀프 말소등기 7단계
1
대출 상환 완료 후 은행에 전화 → 해지증서·위임장·등기필정보 서류 패키지 요청
2
인터넷등기소 (iros.go.kr) → 신청서·위임장·해지증서 양식 다운로드
3
은행에 상환영수증 제출 → 근저당설정계약서·등기필증·위임장·해지증서 날인 수령 (3~5영업일)
4
관할 구청 세무과 방문 → 등록면허세·지방교육세 납부 고지서 수령 → 납부 → 영수필증 수령
5
관할 법원 등기소 방문 또는 인터넷등기소 온라인 신청
6
말소등기 신청서 접수
✓
1~3영업일 내 말소 처리 → 등기부등본에서 근저당 기록 삭제 확인
🏠 근저당 잡힌 집 전세 계약 전 체크리스트
✅
선순위 근저당 합계 집값의 50% 이하 → 비교적 안전
⚠️
보증금 + 근저당 합계가 집값의 80% 초과 → 전세보증보험 가입 필수
🚨
근저당이 많고 보증보험 가입이 어렵다면 해당 계약은 피하는 것이 좋습니다. 깡통전세 위험
📋
등기부등본은 계약 전·전입신고 전·잔금일 3회 확인 (iros.go.kr에서 700원)
📌 함께 보면 좋은 글
📚 참고 출처
찾기쉬운 생활법령정보 — 근저당권 말소등기 제출서류 (easylaw.go.kr, 2026.04.15) · 안심법률부동산연구소 — 근저당권 말소 비용·셀프 말소 7단계 (2026.05.13) · 알법 — 근저당 설정과 말소 절차 핵심 단계 (2026.03.24)
찾기쉬운 생활법령정보 — 근저당권 말소등기 제출서류 (easylaw.go.kr, 2026.04.15) · 안심법률부동산연구소 — 근저당권 말소 비용·셀프 말소 7단계 (2026.05.13) · 알법 — 근저당 설정과 말소 절차 핵심 단계 (2026.03.24)
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